房地产加计扣除20%的适用条件如下：
适用对象
从事房地产开发的纳税人。
扣除项目
取得土地使用权所支付的金额。
房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
加计扣除比例
可以将上述取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和的20%作为扣除项目金额。
适用范围
通常适用于新建房的开发与销售。
对于旧房及建筑物的销售，若进行了实质性开发或改良（如翻新、重建等），则新产生的开发成本可以计入房地产开发成本中，并享受20%的加计扣除。
若未进行实质性开发或改良，则不得享受20%的加计扣除。
限制条件
加计扣除的20%是针对取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和的一次性扣除，而不是对这两项费用分别加计扣除。
加计扣除的金额不能超过土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和的20%。
其他费用
房地产开发费用，如销售费用、管理费用、财务费用（其中利息支出若能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。
财政部规定的其他扣除项目。
建议：
在实际操作中，建议咨询当地税务机关或专业税务顾问，以确认具体适用条件和限制，确保符合相关法规并优化税务筹划。
